СОЦИУМ

     Ипотечное кредитование - новое явление на нашем фондовом рынке и потому нуждается в надежном законодательном обеспечении. Такой опорой для него стал принятый в декабре прошлого года закон о жилищных строительных сбережениях, который создал нормативно-правовую базу для внедрения в Казахстане этой особой формы финансового.
     Новый закон вызвал повышенный интерес в банковской среде, строительных организациях и у значительной части населения. И это не случайно. Дело в том, что сегодня в республике примерно 1,3-1,4 миллиона граждан нуждаются в жилье. Государство практически самоустранилось от решения этой задачи, предоставив людей самим себе. Предполагалось, что они смогут сами позаботиться о собственных нуждах. По оценкам экспертов, сейчас «в кубышках» хранится не менее 200 миллиардов тенге, не вовлеченных в финансовый оборот. За счет этих средств и удастся, по мнению законодателей хотя бы частично, обеспечить граждан страны крышей над головой.
     О массовом жилищном строительстве речи пока, впрочем, нет. По мнению председателя Национального банка республики Григория Марченко, программа ипотечного кредитования рассчитана на средний класс и охватит на первых порах от 5 до 7 процентов граждан. Это та категория населения, которая имеет среднедушевой доход в размере 6 тысяч тенге и выше ежемесячно.
     Система жилищных строительных сбережений предусматривает предварительную единовременную выплату будущим владельцем средств в размере не менее 50 процентов от стоимости квартиры или особняка. На оставшуюся ее часть заемщик вправе получить банковский кредит под залог любого недвижимого имущества. Он может достигать 30 тысяч долларов. Вряд ли «среднему классу» удастся скопить такие деньги в сегодняшнем Казахстане, даже если он посвятит этой цели всю оставшуюся жизнь...
     И еще что любой государственный акт «работает» в полную силу, если имеется надежный механизм его реализации. На сей раз такой механизм попытались создать. Так появилась организация, аналогов которой прежде не было. Это - закрытое акционерное общество «Казахстанская ипотечная компания», у колыбели которого стоял Национальный банк РК.
     Одновременно пять крупных финансово-кредитных учреждений, из числа действующих в государстве, получили лицензии на право вести операции с жилищными строительными сбережениями населения - то есть им дали официальное «добро» на осуществление определенных банковских операций, обеспечивающих финансирование новой системы. К ним в качестве делового партнера припочковалась небанковская финансовая организация «Астана-финанс». Эта великолепная семерка и взяла вожжи в свои руки, определяя политику в ипотечной сфере.
     Естественно, каждый желающий прибегнуть к ее услугам сам выбирает будущего партнера - им может оказаться любой из «семерки». Условия предоставления кредита каждого из ее составляющих отличаются весьма заметно. Если, например, ЗАО «Казахстанская ипотечная компания» может выдавать займы, ведя отсчет от 13,9 процента годовых, то в коммерческих банках ставки достигают 20 - 22 процентов. Все зависит от размера кредита и срока его погашения. По мнению местных финансовых тузов, осваивающих эту нишу, наиболее востребованными являются кредиты до 10 тысяч долларов. Однако случается, что иногда запрашивают суммы, в десятки раз превышающие эту цифру. Что касается времени, которое банки дают на погашение долга, процента, то в этом случае исповедуется нехитрое правило: чем он короче, тем лучше. Финансово-кредитные учреждения очень осторожно осваиваются на новом пути и предпочитают не рисковать. Но ведь кто не рискует, тот не пьет шампанского.
     Какие, все жe, просматриваются перспективы в нашем жилищном строительстве и поможет ли ипотека максимально «раскрутить» проблему? Однако, чтобы ответить на этот вопрос, нужно оглянуться на недавнее прошлое. Дело в том, что сегодняшний «ипотечный виток» - не первый в истории суверенного Казахстана. Нынешний эксперимент в определенной степени повторяет уже то, что мы наблюдали несколько лет назад.

     Впервые в Казахстане заговорили об ипотеке после 1993 года. Именно тогда глава государства Нурсултан Назарбаев подписал указ о новой жилищной политике в стране и создании механизма ее реализации. Следует признать, что это был масштабный документ, в котором делалась попытка не только определить направление развития реального сектора экономики страны, но и найти пути успешного решения задач, стоящих перед отраслью.
     Однако не будем забывать, что дажеэтот документ был далеко не первым в данном аспекте. Не станем далеко забираться в историю, а вспомним лишь о программе бывшего первого секретаря ЦК Компартии Казахстана Геннадия Колбина «Жилье-91». В ней предусматривалось к 1991-му году обеспечить каждую нуждающуюся казахстанскую семью крышей над головой. Где 91-ый, и где та самая «крыша»?
     Впрочем, то же самое можно сказать и о 93-ем. В строительной отрасли президентский указ встретили если и не восторженно, то, во всяком случае, с пониманием. Всем было ясно, что проблему надо решать - и чем быстрее, тем лучше. Поэтому подготовка к реализации указа была всесторонней и охватывала множество локальных и крупных задач. К их числу относилось и ипотечное кредитование. В различные страны дальнего зарубежья направляются казахстанские специалисты, чтобы набраться передового опыта. Потом они возвращаются, берут дело в свои руки и... ничего не получается.
     Именно тогда ипотека меня и заинтересовала. В январе 1997-го года в газете «Азия», вскоре, впрочем канувшей в Лету, вышла статья первого заместителя председателя правления - исполнительного директора «Жилстройбанка» Еркебулана Бутина. Она была озаглавлена скромно, но выразительно: «Ипотечное кредитование в Республике Казахстан». Поднятые в ней вопросы, а главное, тот опыт, который приобрел этот банк, пытаясь реализовать новые идеи в жилищном строительстве, в общем-то вызывали симпатии. И я этого не скрывал. Тем не менее, меня вежливо, но вполне определенно от этой темы «отшили». А почему?
     Сначала ничего понять не мог, но потом осенило. Ничего у «Жилстройбанка» с ипотечным кредитованием не получилось. Косвенное подтверждение этому нашлось позднее, когда банк приказал долго жить - то есть, фактически обанкротился. Он при помощи государства и поддержки Нацбанка слился с другим, но то уже - иная история. Что касается провала идеи, связанной с использованием жилищных сбережений населения республики, то он не был случаен. Желание лихим кавалерийским наскоком раз и навсегда решить задачу, которая давно уже стояла поперек горла, не привела к желаемому результату. Скорее, наоборот - породила новые многочисленные проблемы. Кстати, не могут похвалиться успехами на этом поприще и другие банки. Так, Лариба-банк, начиная с 1997 года по 2000-ый, профинансировал всего две сотни ипотечных проектов. Не густо…
     Если же говорить честно, то и указ Президента о новой жилищной политике - это не панацея от ухабов на бесконечном пути. Документ лишь определяет вехи на «долгой дороге в дюнах». А дальше желательно самим шевелить мозгами. К сожалению, в тот период в республике не нашлось лидеров, способных повести и финансовый капитал, и мощную производственную базу строительных организаций, и потаенный загашник «бабушкиных чулок» на поиски наиболее приемлемых решений, способных повернуть лодку в нужном направлении.
     Главное, чего всем не хватало, - это отсутствие законодательной базы. Закон, который был необходим, как воздух, увидел свет, как говорилось лишь в декабре прошлого года. Пятилетие было брошено коту под хвост. Что касается других ошибок первого этапа развития ипотеки, то хотелось бы сослаться на мнение председателя правления ТОО «Акмоластройинвест» Сергея Котлярова, которое он выразил публично и, на мой взгляд, реально оценивая ситуацию. Вот его слова, приведенные в “Казахстанской правде”:
     «В чем же ошибка первого этапа развития ипотеки? Прежде всего в том, что не было предусмотрено воспроизводство оборотных средств застройщика. Возможные оборотные средства становились кредитными ресурсами банков. В то время среди немногочисленных специалистов по ипотечному кредитованию велись дискуссии о том, кто должен стать основным звеном ипотеки. Мнения сформировались вокруг трех основных групп - банки, государство, коммерческие застройщики. Остановились на последних. Но, как часто у нас бывает, банки перетянули одеяло на себя, и в результате идея была дискредитирована. Затем она и вовсе с треском провалилась, поскольку с ликвидацией профилирующего министерства банки не смогли самостоятельно решить ни одного вопроса и в итоге отказались от такого рода деятельности».
     Красноречивое признание, не так ли? Я бы не стал приводить столь обширную цитату, если б она не подтверждала, пусть и косвенно, то, что «Жилстройбанк» потерпел поражение с внедрением ипотечного кредитования. До сих пор в Астане стоит дом, построенный именно по такой «методе». В течение нескольких лет его так и не могут ввести в эксплуатацию. Причина? Никак не определят, кто его хозяин. Это не мои слова: так утверждает упоминавшийся уже Сергей Котляров. А он, надо полагать, человек информированный.
     Но все это - дела прошлые. А, как уже говорилось, сейчас в Казахстане - в южной и северной столицах - разворачивается второй этап развития ипотеки. Теперь к ним присоединился богатый нефтью и долларами Атырау. Что ожидает так называемый «средний класс», проживающий в этих регионах? Я бы не рискнул дать однозначный ответ на этот вопрос. 

     Каждый, кто следит за развитием системы ипотечного кредитования в Казахстане на новом ее витке, вряд ли может упрекнуть государство в том, что оно полностью самоустранилось от решения задачи. Это не так. Еще в прошлом году - до того, как парламент принял закон о жилищных строительных сбережениях правительство республики разработало концепцию развития и внедрения ипотеки, в которой не только определило болевые «точки» проблемы, но и возможности их нейтрализации. О других мерах уже упоминалось выше. В целом они создают своего рода платформу, на которой и возводится здание нынешней ипотеки.
     Этому процессу сопутствовала громкая реклама не только в прессе, но и наглядная агитация на улицах Астаны и Алматы (Атырау к этому процессу пока не подключился - слишком мало времени прошло с того дня, когда он взял на вооружение ипотеку). Тем не менее, о заметных результатах говорить не приходится. Как восклицал известный классик, народ безмолвствует. И объяснение тому достаточно простое. Уже говорилось о массовой бедности населения, подавляющая часть которого даже не мечтает о новом жилье. Особая речь - о «среднем классе». Определенный вывод о его материальном благополучии уже можно сделать из сказанного выше. Но давайте все же перейдем от теоретического суждения к практическому.
     У автора этих строк есть добрые знакомые. Мы дружим семьями. Их трое. Отец - служащий в одной из фирм, мать - учительница, сын - студент. Их суммарный доход составляет примерно 26 тысяч тенге в месяц. То есть по всем параметрам семья может быть причислена к среднему казахстанскому классу. И вот эта «ячейка общества» в течение двух лет отказывала себе буквально во всем, чтобы скопить 120 тысяч тенге для покупки персонального компьютера: он нужен был как отцу, так и сыну, потому как без навыков работы на компьютере вас сегодня примут на работу разве что дворником.А сколько лет придется расплачиваться за «кредитную» квартиру?
     И еще одно обстоятельство, которое у нас стараются упорно не замечать. Люди со средним и выше среднего достатком неплохо устроились с жильем еще в советские времена. Десять лет со дня обретения Казахстаном суверенитета - не такой уж большой срок, чтобы кардинально изменилось массовое представление об уровне жилищного комфорта. Конечно, и в Алматы, и в Астане появились элитные дома с квартирами в пять, шесть или семь комнат, каждый квадратный метр в которых оценивается в 500 и более долларов. Но ведь в данном случае речь не об элите, а о массовом потребителе, на которого и рассчитана ипотека. А он пока предпочитает свои старые обжитые углы.потому что другой возможности не имеет. И в отличие от Владимира Маяковского, провозглашавшего: «Кто куда, а я - в сберкассу», в банк не торопится. За кредитом. Следовательно, его надо чем-то привлечь, иначе те 7 процентов потенциальных заемщиков, о которых говорил председатель Нацбанка республики Григорий Марченко, просто «повиснут» в воздухе.
     И тут «великолепная» семерка, о которой уже шла речь, сделала, на мой взгляд, беспроигрышный ход. Речь, в частности, идет о небанковской финансовой организации «Астана-финанс» и городской администрации Астаны. В рамках программы ипотечного кредитования они разработали специальное положение, согласно которому работникам бюджетной сферы (чиновникам, учителям, врачам, военным и пр.) половина стоимости будущего жилья оплачивает городской бюджет. Под остальные 50 процентов выделяется десятилетний кредит со ставкой в 10 процентов. В качестве залога оформляется сама квартира. Привлечение города к финансированию объясняется все теми же причинами – отсутствием у населения возможности сразу же внести необходимую сумму за будущее жилье.
     Схожая ситуация и в Атырау, где приступают к застройке ипотечного микрорайона «Авангард». В нефтяной столице открыт филиал компании «Астана-финанс», а также создано ее дочернее предприятие, которое будет выполнять функции генерального застройщика жилья по системе ипотечного кредитования. Согласно договору, заключенному с акиматом области, общий объем капиталовложений на реализацию программы составит полтора миллиарда тенге. Из них 750 миллионов будут предоставлены из местного бюджета и столько же выделит «Астана-финанс».
     Но все же это не кардинальное решение вопроса. Желательно не останавливаться на полпути - это чревато нежелательными последствиями. А именно такой полумерой выглядит создание Казахстанской ипотечной компании. По сути, это - передаточная инстанция от потребителя к кредитору. Непонятно, зачем нужна лишняя надстройка над складывающейся и вполне работоспособной системой. Кстати, опять-таки сошлюсь на мнение председателя правления ТОО «Акмоластройинвест» Сергея Котлярова. Вот что он думает: «Такого рода структура без широкой сети исполнителей неэффективна. Да, эта надстройка, как никакая другая, имеет доступ к дешевым кредитным ресурсам, являясь посредником между заемщиком и уполномоченным банком. Последний начнет размещать их среди населения. Что дальше? Предполагается, что население ринется расхватывать эти кредиты и покупать квартиры. Затем действуют чисто банковские схемы, связанные с организацией пулов закладных и их оборотом».
     Но, как теперь хорошо известно, никто не ринулся за кредитами. Хотя финансисты настроены оптимистично. Вот как, например, рассуждает один из них, Кинталь Исламов из «Астана-финанс»: «Сейчас заявок на ипотеку становится все больше и больше. Идет постоянный приток людей. Мы об этом судим не по словам, а по тому количеству заявок на приобретение жилья, которые к нам поступают. Рынок ипотечного кредитования жилищного строительства имеет большие перспективы, поэтому и в наши ближайшие планы входят растущие масштабы ввода жилья в эксплуатацию».
     Можно понять господина Исламова, озабоченного проблемами, которые ему приходится решать. Но почему финансист и экономист должен больше думать о проблемах государства, чем само государство? Если десятая часть населения страны не имеет крыши над головой и появилась какая-то возможность эту снять решить, почему бы ее не использовать на государственном урвне? Сегодня в Казахстане разработано несколько общенациональных экономических программ, ипотека вполне может встать в один ряд с ними.